股票配资平台推荐 出让合同判例解析之因容积率调整而补缴出让金的规则

沈阳志城房地产开发有限公司与清原满族自治县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷案股票配资平台推荐

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简要案情

2008年双方所签《出让合同》约定容积率为1.55，2013年5月10日，志城公司申请调高容积率至3.9，清原县规划委员会于2013年11月6日同意调整。志城公司未补交出让金，2015年11月20日资源局进行书面催缴，形成纠纷。

志城公司主张，案涉地块容积率经历过两次调整，2008年先从1.55调整到2.53，后于2014年由2.53调整到3.9；故对于2014年土地容积率的调整范围，应认定为从2.53到3.9，并据此计算应补缴的土地出让金。志城公司一审时提交的清原满族自治县城乡建设管理局于2008年11月24日颁发的《建设用地规划许可证》显示，案涉土地的容积率为2.53。志城公司于2015年11月20日才收到清原县资源局送达的关于限期缴纳土地出让金的通知。在此之前，并无证据证明清原县资源局要求过志城公司补缴案涉土地出让金，故应以2015年11月20日作为补交出让金的日期。案涉土地至今未能完成拆迁安置，无法完整交付，已经给志城公司造成巨大经济损失，在该种情况下，原审判决志城公司就增加容积率补缴土地出让金，导致不公。

最高院认为：一、志诚公司应补缴土地出让金。根据双方已经实际履行的《国有土地使用权出让合同》的约定，如需改变该合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订变更协议或者重新签订出让合同，相应的调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。根据原审查明事实，志城公司于2013年5月10日向清原县城建局提交了调整案涉土地容积率的申请，此时，其对改变土地利用条件要相应调整土地使用权出让金已有明确预期，该申请后经清原县规划委员会会议研定批准，符合前述合同约定，应当视为双方就原合同约定的土地利用条件进行了变更，且该变更内容已得到有权机关的批准同意，双方应当按照变更后的合同履行。志城公司后续也取得调整后的建设用地规划许可证，实际获得了容积率调整所增加的收益，理应补缴因容积率调整而增加的土地出让价款。原审判决对此认定并未造成利益失衡，亦无不当。……关于志诚公司主张案涉土地至今未能完成拆迁安置，无法完整交付的问题，与本案系不同法律关系，不属于本案再审审查范围。

二、关于案涉土地需补缴出让金的数额。志城公司的异议主要集中在三个方面：一是需补缴土地出让金的计算标准问题；二是需补缴土地出让金依据的容积率问题；三是需补缴土地出让金的应缴纳日期问题。

1.关于需补缴土地出让金的计算标准问题。2010年12月19日发布的《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》第四条规定，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。2013年4月8日国土资源部发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》，文件6.3.2规定：“已出让土地补缴地价款。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准。”2013年5月，志城公司提交调整案涉土地容积率的申请，在案涉原《出让合同》中未具体约定调整标准，且在国家国有土地出让政策发生变化导致无原合同适用条件的情况下，清原县规划委员会会议决定按照调整时规定及标准计收应补缴的出让金数额，有所依据。志城公司关于按照原《出让合同》约定的标准进行补缴土地出让金的再审申请理由，不能成立。

2.关于需补缴土地出让金依据的容积率问题。如前所述，志城公司应补缴因容积率调整的土地出让金。在计算前述土地出让金时，应当以调整后的容积率3.9和案涉土地的实际用途作为计算依据，扣除志城公司已经缴纳的土地出让金，即为应缴部分。因此，即便如志城公司所述，案涉土地历经两次容积率调整才至3.9，亦不影响应补缴土地出让金数额的计算，志城公司该项再审申请理由，不能成立。

3.关于需补缴土地出让金的应缴纳日期问题。2013年5月10日，志城公司依据案涉《出让合同》提出调整案涉土地容积率的申请，该申请实质系要约，而清原县规划委员会于2013年11月6日召开会议，同意调整案涉土地规划设计并要求补缴土地出让金后，对方构成承诺，至此，双方已就土地容积率调整并补缴土地出让金形成新的合意，即应按此执行。换言之，志城公司自2013年11月6日起，即应知晓并按调整内容补缴土地出让金。志城公司关于以2015年11月20日催缴通知作为应缴纳日期的再审申请理由，亦不成立。

庆阳市国立置业有限公司与庆阳市自然资源局西峰分局建设用地使用权出让合同纠纷案

本案中，因案涉待开发项目小区西北角住宅楼山墙与相邻小区山墙间距离不满足相邻建筑物退界要求等原因，2012年5月国立公司向相关部门申请对案涉项目建设规模进行调整并获批准。国立公司主张因规划面积减少造成的利益损失应由出让方赔偿。最高院认为，“国立公司已预见到因退界问题对其造成的影响，并主动提出通过更改建筑设计的方法予以规避，故原判决未支持其该项损失的反诉请求亦无不妥。如案涉出让土地确实存在容积率调整等情况，在符合法律规定的情况下，国立公司可就土地出让价款的调整问题另寻救济。”

廊坊市荣达通房地产开发有限公司、廊坊市自然资源和规划局广阳区分局建设用地使用权出让合同纠纷案

简要案情

2003年7月28日，廊坊市区土地管理局和荣达通公司（当时名称为廊坊大通汽车销售服务有限公司）签订《出让合同》，约定：出让案涉宗地，出让金每平方米511.8元，总额6301793元。大通公司缴纳了土地出让金，取得了土地使用权。由于政府规划改变，2007年7月25日，廊坊市规划局同意将原规划用于建设别克汽车4S汽车店变更为酒店建设项目。时任主管市领导在该份意见上签字“同意规划局意见”。2011年，涉案项目的房屋销售完毕。2014年8月-11月，经国家审计署驻廊坊审计组审计发现，涉案土地开发项目存在变更土地用途、增加容积率后未按规定补交土地出让金的问题，要求廊坊国土局市区分局整改。2017年廊坊国土局市区分局向荣达通公司发出通知，要求后者补交土地出让金6.8亿元。荣达通公司认为国土局确定的补缴土地款基准日显失公平，未予缴纳，廊坊国土局市区分局于2018年4月9日提起诉讼。

河北高院认为，《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文）第二条规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。根据上述规定，荣达通公司改变涉案土地用途和容积率，应补缴土地出让金。关于荣达通公司补缴土地出让金的数额。本案中，荣达通公司改变涉案土地用途和容积率，经过廊坊市规划局批准，并于2010年12月7日取得了《建设工程规划许可证》。廊坊国土局市区分局辩称其对改变土地用途和容积率不知情且不同意的说法不合情理，且时任主管市领导在该份意见上签字“同意规划局意见”。故应推定廊坊国土局市区分局知晓并同意廊坊市规划局作出的对涉案土地用途和容积率调整的决定。故本案属于经过出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意改变土地用途的情形。《国有土地使用权合同纠纷的解释》第五条规定，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文）第二条规定：对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。具体价格由市国土部门按照规定进行市场评估确定。根据上述规定，廊坊国土局市区分局以起诉之日即2018年4月9日为基准日重新作出土地评估报告，核定补缴土地款数额为10044.66万元，应予以支持。荣达通公司认为应以土地用途实际发生变更时即2010年12月7日作为基准日计算补缴土地出让金的价款，缺乏法律依据，不予支持。

最高院也认为，本案应按国土局起诉时同种用途的土地出让金标准，确定应补缴的土地出让金数额。

解析

关于补交出让金评估基准日的确定，司法解释与行政规章的规定并不相同

1.2001年实施的国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）规定：“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市县人民政府批准，对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”。

2.国土资厅发〔2013〕20号《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》第6.3.2条规定：“已出让土地补缴地价款。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准，同时还需体现以下技术要求:……(2)用途、容积率等利用条件调整。调整容积率的，需补数地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定；新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价调整用的，需补地价款等于新、旧用途楼面地价之差剩以建筑面积。新、用途楼面地价均为评估期日的正常市场价格用途与容积率同时调整的，需补地价款等于新用途楼面地价乘以新増建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积，新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定:新容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价，原容积率、新用途规划条件在评枯日的正常市场楼面地价。旧用途按面地价，按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定核定新建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或工验收时实测的新建筑面积为准。核定需补数地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差确定。因其它土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。

3.国土资厅发〔2018〕4号《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定：本《规范》自2018年4月9日起施行，《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）同时停止执行。各地自行出台的出让地价评估政策与本《规范》不一致的，以本《规范》为准。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具土地估价报告的，可按本《规范》执行。……6.4 已出让土地补缴地价款（1）估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。（2）调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。（3）调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。（4）多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

4.最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。”

2013年《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》规定评估日以国土资源主管部门同意补缴地价的时点为准；2018年修改为以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准，将时点往前提了。司法解释则将时点确定为起诉时；这个时点应该较前两个时点更晚。当房地产价格处于上升通道时，确定评估基准日的时点越晚，对出让方越有利，对受让方越不利；这可能会鼓励出让方采用诉讼的办法解决关于补缴出让金的争议；反之，当房地产价格处于下降通道时，利弊关系就颠倒了，会鼓励受让方采用诉讼的办法解决此类争议。好的司法解释不应鼓励当事人把诉讼当作首要选择，所以将来司法解释应该考虑与相关的部门规章相协调。

对当事人的提示

当下股票配资平台推荐，在解决补缴出让金争议问题时，作为受让方尽量协商解决，避免形成诉讼。

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